Depuis combien de temps exercez-vous dans le secteur de l’immobilier ?

Répondre à cette question vous place brutalement face à la seule des réalités indiscutables : l’immuabilité des années ! Mais répondre sans détour, c’est bien ce que nous avons convenu : l’année prochaine, cela fera exactement 35 ans. J’ai fait mes débuts dans la promotion immobilière en tant que responsable de Programmes chez les Nouveaux Constructeurs en 1990, à la pire période pour démarrer une carrière. Quelques mois plus tard, la première guerre du Golfe éclatait. Cette crise a marqué les esprits de tous ceux qui l’ont connue. On a parlé à l’époque de 75 % de professionnels de l’immobilier impactés, à traduire par licenciés. Je ne sais pas si ce chiffre était exact, mais il reflétait bien l’ambiance du moment. La plus grande société française de professionnels de l’immobilier était alors l’ANPE ! Les Échos résumaient la situation : spéculation trop forte, hausse des valeurs excessive, anticipation déraisonnable, recours disproportionné au crédit et surproduction… Mais les caractéristiques de l’immobilier étaient-elles si différentes de ces dernières années ?

Certaines divergences existent pourtant, et elles ne sont pas forcément pour nous rassurer. Dans les années 1990, seul le secteur de l’immobilier était touché, l’économie globale était florissante, la croissance du PIB atteignait les 3 % et le taux d’endettement de la France s’élevait à 36 %. Par ailleurs, cette crise ne concernait que le marché immobilier parisien. Ce n’est pas le cas de la situation actuelle.

Après des années à ne pouvoir répondre à l’offre, la guerre au Proche-Orient a scellé précipitamment un arrêt quasi total de la demande. Je garderai toujours en mémoire cette image de l’ensemble de notre direction de l’époque, muée dans un silence monastique autour du poste de radio dans le bureau des assistantes, pour suivre heure par heure l’avancée de cette guerre. Cette période a particulièrement soudé ceux qui ont persévéré dans ce secteur et ne se sont pas tournés vers d’autres horizons. Combien de fois avons-nous entendu : « Nous avons perdu de vue les fondamentaux ; c’était inévitable » ? Ces moralisateurs de l’époque sont les mêmes qui, depuis une décennie, n’ont appliqué aucun de ces fondamentaux et ont surfé sur la vague des investissements, ravis de jouer au Monopoly avec de vrais immeubles et de vrais billets !

 

Avez-vous fait toute votre carrière dans l’immobilier ?

Oui et non. À 25 ans, après 2 années d’expérience, comme je n’étais pas particulièrement bien né et que je n’avais aucun carnet d’adresses, je me suis lancé dans l’entrepreneuriat. J’ai créé un call center avant que cette activité ne soit en vogue. Mes premiers clients étaient, bien sûr, issus du secteur immobilier et avaient dû, pour des raisons économiques, restreindre leur masse salariale. Un très grand monsieur de l’immobilier, au sens propre comme au figuré, Jean-Claude Aaron, m’avait, d’une façon totalement altruiste, aidé à financer cette première structure. On ne se fait pas tout seul. La vie est faite de rencontres, et l’on ne peut avancer, se perfectionner et réussir que si et seulement si l’on a rencontré la bonne personne au bon moment.

 

Nous entendons parler de grands changements dans l’immobilier. Êtes-vous d’accord avec cette affirmation ?

L’immobilier a ceci d’exceptionnel qu’il est la résultante systématique des changements majeurs des cycles économiques, pour ne pas dire civilisationnels. Ceci est visible dans l’infrastructure. Savez-vous, par exemple, pourquoi l’architecture des années 1930 a vu apparaître les formes cubiques dans les façades des immeubles en place de toutes courbes ou ornements complexes, propres à la précédente aire ? Ce style n’est pas né ex nihilo comme le fruit d’une nouvelle mode architecturale, mais la conséquence unique et directe de la crise qui a frappé les États-Unis en 1929. Il fallait impérativement construire à moindre coût ; d’où l’apparition du béton armé qui, bien que dissimulé derrière la pierre ou la brique, n’offrait, comme principale possibilité technique pour les façades, que des réalisations épurées, en angles droits et plans parallèles. L’immobilier est un véritable livre d’histoire, mais aussi de géographie. Regardez les types de constructions à travers le monde : vous pourriez instinctivement attribuer tel type de construction à tel type de population.

Ces changements se retrouvent-ils dans l’organisation des espaces de bureau ?

Nous sommes passés, progressivement, ces trente dernières années, du bureau individuel au bureau partagé. Ce n’est pas, non plus, le fruit du hasard. Je me souviens, il y a une dizaine d’années, lors d’un point marché d’un des principaux cabinets de conseil de Paris, de l’intervention d’une directrice immobilière d’un grand groupe. Cette dernière expliquait l’intérêt de sa récente mise en place du full open space. Après la présentation de ses « immenses avantages » : « communication améliorée », « rapidité de transmission de l’information », « renforcement de l’esprit d’équipe », elle a conclu son intervention par : « Ces aménagements nous ont permis, par ailleurs, de diminuer notre besoin de surface totale de 20 % ». Un sourire à peine voilé se dessinait sur le visage des participants, qui avaient compris que cette dernière phrase était la plus importante, et probablement la plus sincère de tout son argumentaire. L’open space est entré sur la scène en même temps que l’arrivée de la crise de l’offre, l’immobilier voyant ses coûts croître de façon exponentielle dans les bilans des entreprises. Elles n’avaient donc d’autres choix que d’optimiser les mètres carrés loués.

 

Cela signifie que si l’immobilier avait un coût moins élevé, les collaborateurs préfèreraient travailler dans des bureaux individuels ?

Je ne serai pas aussi manichéen. Tout d’abord, il n’existe pas un seul type de bureaux partagés. Le champ des possibles dans ce domaine est infini. Il est clair que certaines fonctions dans l’entreprise ne peuvent être organisées qu’en open space. Un département marketing ou communication composé d’une enfilade de bureaux individuels serait un non-sens. En revanche, la généralisation d’un type d’aménagement à l’ensemble d’une société ne me semble pas une organisation immobilière idéale. Et personnellement, je considère l’uniformisation comme un très mauvais choix, même si cela s’avère malheureusement être la tendance depuis quelques années.

Je ne vois pas en quoi le fait que les personnes au sommet de la hiérarchie aient leur propre bureau pose un problème. On peut admettre qu’un président aborde des sujets qui lui sont propres, présentant des enjeux particuliers et essentiels pour l’avenir de son groupe, ce qui exige davantage de confidentialité. Ceci implique d’avoir un bureau individuel. Certains hauts dirigeants s’imposent un déplacement constant entre l’open space et une phone box ; je pense qu’il s’agit souvent davantage d’un élément de communication, d’un message à destination des salariés que d’une véritable volonté personnelle.

 

Quels changements culturels et sociétaux avez-vous constaté dans les entreprises ?

Mes propos sur l’immobilier et l’histoire sont totalement transposables à l’item sociétal. Jusque dans les années 2010, le bureau renseignait très précisément la position hiérarchique de son occupant dans la société. Que ce soit au regard de son emplacement dans l’immeuble (il était rare de voir un bureau de PDG mitoyen aux sanitaires ; les bureaux d’angles étaient réservés aux membres des Comex et Codir) ou au regard de sa taille. Je me souviens d’une structure où le directeur adjoint m’a annoncé avec un grand sourire : « Ton bureau a quatre fenêtres : on attend beaucoup de toi ! » Ceci paraîtrait aujourd’hui totalement hors sol.

Dans ces années-là, le mobilier du bureau de chacun des collaborateurs était souvent dépendant de la position du salarié dans la hiérarchie : cette dernière définissait l’allocation de telle ou telle catégorie de mobilier. Le bureau était personnalisé avec des tableaux, sculptures ou autres effets personnels, car vécu comme un second « chez soi ». Il est vrai que l’on y passait souvent plutôt 50 heures par semaine que 35, voire 21 actuellement si l’on considère les 2 jours en moyenne de télétravail par semaine.

 

Dans ce modèle de personnalisation, d’individualisation, il était accepté et même apprécié de sortir du lot. L’immuable réunion du lundi matin (qui durait rarement moins de quatre heures et à laquelle était conviée l’équipe au grand complet) permettait à chacun de présenter le travail effectué la semaine écoulée. Ce qui était une occasion parfaite et attendue pour les espoirs d’avancer leurs pions. Il n’était clairement pas bien vu de se fondre dans la masse. Bien que ceci pouvait inciter certains à quelques excès de zèle, cette audace ambiante avait quelque chose de dynamisant, sinon d’euphorisant ! On avait l’impression qu’avec du travail, tout était atteignable, et que tout pouvait être dit, pourvu que cela soit motivé. Travailler tard le soir n’était pas imposé, mais réellement recherché par chacun : cela signifiait que l’on était indispensable au bon fonctionnement de l’entreprise.

L’effet positif de tout ceci a été l’émergence de vraies personnalités dans le monde du travail et de l’immobilier en particulier. C’était l’ère des leaders et des grandes figures de l’immobilier, et autres mentors qui entraînaient naturellement leurs équipes. Ils étaient adorés ou détestés, mais toujours respectés.

 

Quelles ont été les conséquences sur les Ressources Humaines (RH) ?

Cette recherche d’excellence a amené les RH à s’orienter vers l’excellence lors des embauches. À tort ou à raison, le vivier des formations s’est progressivement restreint : Il était de bon augure de n’embaucher qu’auprès des trois ou quatre premières Grandes Écoles. La finance prit ainsi progressivement une place prépondérante dans le secteur immobilier.

Le profil type du professionnel de l’immobilier a alors changé. De personnalités à fort potentiel, qui plaçaient l’intuition et l’audace avant tout, un glissement s’effectua vers les financiers. Des Excel Makers ont fleuri un peu partout à des postes exécutifs stratégiques. Ils ne connaissaient rien à l’immobilier, mais étaient des financiers hors pair, d’une rapidité impressionnante, et capables de vous démontrer, chiffres à l’appui, qu’un kilo de pommes de terre achetées pouvait, grâce aux actualisations et autres variables financières, faire votre fortune et celle de vos enfants !

À nouveau, nous sommes passés du critère de sélection de la personnalité avec tout ce que ceci peut englober de variables, à des critères beaucoup plus normés et mathématiques, avec ce que cela implique de froideur. Le langage est devenu binaire. Le TRI (taux de rentabilité interne) était-il supérieur à 5 % ? Oui : on achète ; non : on n’achète pas. Point final. Ne nous encombrons pas d’éléments structurels immobiliers ou d’autres paramètres !

Pendant un certain temps, le système fonctionna : la complémentarité fut totale entre les grandes personnalités, des big boss charismatiques et visionnaires qui donnaient le cap, et leurs nouvelles recrues financières, qui mettaient en application ce qui avait été décidé au plus haut niveau, en forme avec les modèles financiers adéquats.

Je me souviens de l’avant-dernière phrase de ma thèse de 2010, La financiarisation de l’immobilier, qui m’inquiétait déjà au plus haut point : « La finance au profit de l’immobilier est une des plus redoutables machines qui soient. L’immobilier au profit de la finance ne peut aboutir qu’à la catastrophe de l’ensemble du système ». Tout simplement parce qu’on veut imposer un raisonnement court-termiste à un domaine qui, par essence, tire sa valeur sur le long terme. Je fais partie de ceux qui préfèrent l’ancien paradigme de l’immobilier : le patrimoine, au nouveau : une classe d’actifs financiers lambda. Nous avons alors connu l’explosion de ce que l’on appelait à l’époque les sociétés d’Asset Management qui portaient improprement leur nom, car elles ne faisaient que gérer de l’argent qui ne leur appartenait pas.

Il a fallu revenir aux fondamentaux et changer de logiciel, ce qui était relativement aisé sur le traitement des affaires, mais intrinsèquement impossible sur la partie RH. Mais pouvions-nous reprocher à ces jeunes financiers d’alors – intelligents et formatés aux chiffres et appréciés pour ceci – d’appliquer à leur carrière cette même logique binaire ? « On me propose X k€ à la concurrence : pouvez-vous vous aligner ou m’offrir plus ? Si oui : je reste ; si non : je pars ». Démarra alors la course à l’attractivité puis à la rétention des jeunes talents. Après quelques erreurs de jeunesse (le babyfoot présenté comme la martingale pour stopper les fuites des cerveaux), un item jusqu’alors totalement inconnu fit son apparition : la recherche de sens. Les jeunes générations avaient appris des générations précédentes. Nombre de leurs parents avaient, en effet, sacrifié leur vie personnelle, et préféré aux samedis ou dimanches avec leurs enfants les après-midis seuls dans un coin du salon à produire les slides livrables « impérativement pour lundi 8 h ». Ils s’étaient voués totalement à leur société pendant des décennies et s’étaient néanmoins vus, la cinquantaine venue, remplacés par des plus jeunes, moins chers, sans autre forme de remerciement qu’un : « Je ne me fais aucune inquiétude pour toi ». À y regarder sérieusement, cette vie n’avait effectivement aucun sens…

Les nouvelles générations sont beaucoup moins crédules. Même si elles sont bien élevées et font mine de croire les manœuvres de certains managers, elles ne sont pas dupes. Ce qu’elles veulent, ce sont des faits, pas de l’affichage ! Lorsqu’elles quittent l’entreprise, les managers en concluent que « décidemment, ces nouvelles générations ne sont pas fiables » ; mais en réalité, elles ne sont simplement pas crédules ! J’ai beaucoup apprécié, lors de mes dernières fonctions, travailler avec ces jeunes gens. Nous avons beaucoup à apprendre d’eux : ils sont vifs et, contrairement aux idées reçues, beaucoup plus bosseurs que ce que l’on veut bien dire !

 

Quel changement positif a connu le secteur immobilier ces trente dernières années ?

Je mettrais deux points à égalité : le professionnalisme et l’intégrité.

Il n’a existé pendant longtemps qu’une seule école formant aux métiers de l’Immobilier (l’ESPI), donc le secteur immobilier était composé de profils venant de tous horizons. Cela avait son charme. Cette diversité propre à l’immobilier (anciens vendeurs de vêtements, ex-sportifs professionnels, avocats, juristes…) était particulièrement enrichissante et offrait des rencontres totalement hétéroclites dans ce métier avant tout relationnel.

Aussi, il est incontestable que la profession s’est spectaculairement réglementée en trente ans, obligeant ainsi ses acteurs à suivre des lignes de conduite des affaires, qui parfois manquaient cruellement.

 

Et quel changement négatif ?

Le changement négatif découle de ses points positifs : l’uniformisation. Mon père, bien qu’il soit devenu citoyen américain, était revenu des États-Unis pour cette raison. Et cette tendance d’outre-Atlantique a contaminé l’Europe depuis une dizaine d’années de façon exponentielle. L’essentiel est de dérouler le discours autorisé, d’exprimer les idées et opinions qui sont considérées comme bonnes, d’aimer ce qui doit être aimé, de détester ce qui doit être détesté, et de ne surtout pas faire part de ses avis personnels (même s’ils sont argumentés et pertinents), à partir du moment où ils sont contraires à la pensée unique. Et gare à celui qui oserait s’en écarter ! L’homme confond souvent égalité et uniformité, et certains savent parfaitement jouer de cette confusion. L’histoire a cependant systématiquement démontré qu’il s’agissait d’un véritable fléau, contraire aux fondamentaux des sociétés et des civilisations.

Le secteur immobilier a besoin de tout sauf d’uniformisation pour sortir de cette crise qui peut être encore pire de celle de 1991. Il faut au contraire innover, penser autrement, chercher des solutions là où encore personne ne s’est aventuré. Nous ne pouvons pas continuer à regarder, les bras croisés, la baisse inédite de livraison du parc de bureaux francilien (qui représente 50 % du marché de l’hexagone). Nous avons observé un trend baissier de l’ordre de 35 % entre 2022 et 2023 (1,77 M de m2 de 2022 à 2023 vs 2,66 M de m2 pour l’année précédente). Le parc de bureaux en Île-de-France avoisine les 55,5 millions de m2, soit 600 000 de m2 de moins qu’en 2022. Les chiffres 2024, non finalisés, semblent être encore plus inquiétants. Cette baisse inédite sur la décennie doit interpeler, d’autant que nous sommes un certain nombre à penser que cette tendance n’en est qu’à ses prémices. En effet, après une croissance de 10 millions de m2 en 20 ans, il y a fort à parier que cette crise de suroffre ne soit absorbée que grâce à une gestion intelligente de transformation du parc. Elle ne pourra avoir lieu sans des esprits imaginatifs, voire disruptifs, et aguerris à la gestion des derniers cycles immobiliers, et non par des suiveurs.

 

Attendez-vous également une réponse politique ?

Oui, en espérant qu’elle ne soit pas similaire aux dernières décisions, qui ont vu drastiquement durcir la réglementation environnementale aux prémices de la crise, portant un coup sévère à toute la filière de la promotion immobilière et ainsi à l’ensemble de la chaîne sectorielle. Il serait pertinent, au risque de voir tout un pan de l’économie s’effondrer, que des directives récentes, telles que celles concernant les ZAN, soient assouplies au-delà même des possibilités d’augmenter substantiellement les constructions en hauteur. Il semble urgent de changer totalement de paradigme et de ne plus considérer l’immeuble comme un vivier de taxations. Le marché de l’immobilier a besoin d’être rassuré, stabilisé, et non malmené comme il l’a été ces dernières années.

Les mesures incitatives sont beaucoup plus productives que les mesures répréhensives. Par exemple, plutôt que de rajouter une taxe sur les immeubles de bureaux vides, il serait peut-être plus pertinent de chercher à trouver des alternatives de réversibilités, d’évolutivités ou de fluidification. Ceci pourrait être une possibilité de changement d’affectation (voire de multi-affectation sur certains actifs) après une vacance prolongée d’une durée déterminée, qui répondrait ainsi à un besoin exprimé.

Cela pourrait prendre la forme d’une mise en place d’un process de révision de PLU plus rapide ou, sur un aspect purement financier, d’une adaptation des règles comptables d’amortissement qui pourraient, comme aux Pays-Bas, être accélérées.

Ces dernières années ont aussi montré qu’il est rare qu’un locataire quitte ses bureaux car il en est insatisfait. Les libérations résultent le plus souvent de l’inadéquation entre la surface du bâtiment et l’évolution du besoin du locataire.

J’avais, en 2016 déjà, suggéré un nouveau type de baux qui aurait répondu tant au besoin d’adaptabilité de l’occupant, qu’au besoin de sécurisation du bailleur. Cela consistait en un bail mixte dont une proportion de la surface serait régie par les dispositions du décret de 53 avec ses classiques périodes triennales, et une portion moindre (20-30 %) qui porterait sur des occupations précaires pouvant être ajoutées ou déduites du bail principal, et ce annuellement en tout ou partie, en fonction de l’activité et des besoins du preneur. C’est vers ce type de direction qu’il serait à mon sens bien de nous orienter :

 

La transformation de bureaux vides en logements est-elle une bonne solution ?

Oui, mais ce switch n’est légitime qu’à partir du moment où le coût de transformation ne rend pas rédhibitoire toute location ultérieure. Si ce montant est supérieur au coût de démolition et de reconstruction d’un immeuble résidentiel, cela n’a plus aucun intérêt pour le propriétaire. L’imposer ferait passer le dogmatisme avant l’équilibre économique, et comme les propriétaires privés n’ont pas vocation à se substituer à l’État, ce n’est pour l’heure pas envisageable pour les biens dont l’équilibre économique n’est pas atteint.

L’immobilier a aussi ceci d’unique et exceptionnel que, quelles que soient les périodes, quelles que soient les années, tout reste toujours à faire. Et nous, acteurs de l’immobilier, avons plein d’idées !

Propos recueillis par Alain Boisson, photo de Getty Images – OFFICE ET CULTURES –