Pour les investisseurs institutionnels, le marché résidentiel secondaire n’est plus une classe d’actifs périphérique. Il devient un baromètre fiscal et politique. Et ce baromètre s’affole.
Les chiffres récemment publiés montrent un changement d’ère :
– 3,89 Md€ de recettes en 2024, contre 2,38 Md€ en 2015 (+63 %),
– 3 667 communes désormais habilitées à appliquer une surtaxe,
– 44 % ont déjà actionné le levier,
– 657 communes au taux maximal de +60 %,
– majorations : 436 M€, soit +221 % en trois ans.
La trajectoire est claire : la fiscalité locale se transforme en outil de financement structurel.
Un amendement propose d’étendre la surtaxe à toutes les communes françaises. Autrement dit :
– un mécanisme fiscal diffus et potentiellement illimité,
– un risque systémique généralisable.
▪️ Compression du rendement net
La taxe moyenne passe de 648 € à 1 125 € (+73 %). Dans un scénario à +300 %, certains actifs deviendraient cashflow-negatifs. Cela impose une révision des business plans et un ajustement des modèles de cashflow.
▪️ Risque de liquidité territoriale
Une commune peut augmenter la surtaxe sans risque électoral, ce qui crée une volatilité nouvelle des valeurs immobilières. La liquidité dépend désormais de la stratégie fiscale municipale.
▪️ Arbitrages patrimoniaux
Les investisseurs vont réduire leur exposition aux zones fiscalement activistes et se redéployer vers des actifs plus prévisibles (résidentiel principal, coliving, bureaux, logistique, actifs opérés).
▪️ Un message stratégique long terme
La fiscalité locale devient un driver de performance. Elle doit être intégrée dans la due diligence au même titre que l’énergie, la dette ou l’occupation.
Un risque fiscal systémique émerge. Pour les institutionnels, c’est un signal : la fiscalité locale devient un critère majeur d’allocation et d’évaluation de la résilience d’un portefeuille.
